咖姐课堂 | 盘点你并不了解的：租客和房东各自的7个义务
如今，大量人口聚集的一、二线城市，租房市场异常火爆，但租客与房东之间的矛盾却层出不穷。这归根结底是因为房东与租客之间权利责任的不明确，从而给彼此带来困扰。
因而为了避免纠纷，无论你是租客还是房东，都应当明确自己以及对方所应承担的责任和义务。
那么在房屋租赁中，房东与租客究竟各自都需要履行哪些义务呢？
咖姐带你一探究竟:
对于出租人来说，主要合同义务可归纳出7个方面：
出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。
这里需注意的是，交付时间与租赁期间经常因为免租期或装修期等因素影响而出现不一致。实践中有的合同将装修期和免租期计算于租期内，也有的将装修期和免租期计算于租期外。如合同正常履行一般不会引起争议，如果因为合同无效或者出现非正常解除，在计算守约方（尤其是出租方）相关损失时，应当考虑租赁合同约定的交付时间与实际交付时间不一致的情况，以实现实体裁决的公正。
房屋适租状态，是指出租人应当维持租赁房屋符合合同约定使用用途的状态。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
适租状态一般包括房屋系合法建筑、产权清晰、能够按照合同约定的用途使用等内容，除特殊情况外，承租人在使用期间，因第三人主张权利、房屋损坏等因素导致房屋丧失适租状态的，承租人要求解除合同，一般应当予以支持。
合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：
A.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;
B.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
C.房屋维修义务是出租人保证房屋适租状态义务的一种具体体现，当房屋出现损坏影响房屋使用时，承租人有权要求出租人及时维修。
注意：房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：
①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;
②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件;
③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;
④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。
根据合同法第二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。出租人一般是房屋的产权人或者管理人，应保证所出租的房屋质量符合居住使用的安全标准。即使承租人在签订合同时知晓房屋存在安全问题仍继续承租的，如果房屋质量可能危及承租人人身和健康安全，承租人仍然有权解除合同。
这里的优先购买权是指房屋承租人依据法律规定所享有的，在出租人转让租赁房屋时，在同等条件下优先于他人购买所租赁的房屋的权利。合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
优先购买权是一种法定权利， 最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一、二十二、二十三条规定了出租人出卖租赁房屋、出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务以及出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋时，均应当在合理期限内通知承租人，否则，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。
司法实践中，出租人为保证租赁合同的顺利履行和房屋内物品的完整，在出租房屋时，多会收取承租人的租赁押金或保证金。在合同终止后，如果承租人在合同履行过程中并未拖欠租金或造成房屋损失等情况，出租人应当将房屋退还承租人。
出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。
①因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
②因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
讨论了出租人的义务后，再谈一下承租人的义务。承租人义务一般集中在以下七点：
按时支付房屋租金，是房屋租赁合同中承租人的基本义务，租金条款则是租赁合同的必备条款。一般情况下房屋租赁合同中对租金的标准、支付时间、支付方式都是有明确规定，承租人应当按照合同的规定履行支付租金的义务。
现实中，合同约定承租人向出租人支付租赁押金、保证金已经成为常态。如果合同约定了承租人应向出租人支付房屋租赁押金、保证金，承租人未履行该义务导致合同无法正常履行的，承租人可能要承担合同解除的违约责任。
合同成立后，出租人将租赁房屋交付承租人，承租人作为房屋使用和占用控制人，应妥善使用和保管租赁房屋。一般来讲，如果双方在合同中约定了房屋用途的，承租人应当按照合同约定使用房屋；如果没有约定房屋用途的，承租人应当按照房屋性质使用。如果承租人违反合同约定或者未按照房屋的性质改变房屋用途的，出租人有权解除租赁合同。
对于房屋的保管，一般来讲体现为两点：一是主动义务，对于房屋日常使用管理，承租人要尽善良保管使用人之责任，房屋存在损坏风险时，承租人应采取积极措施救助、较少损失、及时通知出租人；二是消极义务，对于承租房屋，承租人未经出租人同意，不得擅自进行改建、扩建，破坏房屋的主体结构，维持房屋的正常状态。如果承租人不履行妥善使用、保管租赁房屋的，如果致使租赁房屋受损，出租人有权要求解除合同、赔偿损失。
按照法律规定，承租人对出租房屋进行转租应当经出租人同意，而不得擅自转租。
《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”
房屋转租时存在两个房屋租赁合同：
A.原租赁合同：继续有效。
B.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。
C：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租）。
这一点是与出租人维修义务相对应的。根据合同法的规定，在租赁房屋期间，如果没有特殊约定，出租人应当履行维修房屋的义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。由于房屋是在承租人占有控制下，需要维修的情况往往需要由承租人通知出租人后，出租人才能知晓。
如果承租人没有通知出租人却以出租人未履行维修义务主张解除合同，或者是自行维修要求出租人赔偿损失的：一则承租人在未通知出租人的情况下，不能证明出租人不愿履行维修义务；二则维修的程度、费用未经出租人同意，排除了出租人的决定权和选择权，侵害了出租人的权益。
承租人占有使用租赁房屋的依据，在于其依据合同约定享有了房屋的使用和收益权。如果房屋租赁合同因为无效、解除、届满而终止的，则承租人应在合同终止时交还租赁房屋。
交还房屋需注意两点：
一是在交还房屋时，应保证租赁房屋符合合同约定的交付条件或者租赁房屋处于正常适租状态，不得对房屋有不正当的损坏，否则出租人有权要求承租人恢复原状或要求承租人赔偿相关损失；
二是逾期腾退房屋的，应向出租人支付占用期间的房屋占用费，占用费的标准一般按照原房屋合同约定的标准计算，如果原租赁合同时间较长，原租金标准过低的，出租人可以申请对占用费标准进行评估，确定空置期间的占用费标准。
承租人在合同终止后，不仅负有将租赁房屋交回的义务，而且还负有将其附加在租赁房屋上的权利释放的义务。司法实践中常见的争议是商业用房租赁合同中，承租人在租赁期间利用涉案房屋办理工商登记手续，而在合同期满后，承租人未将相关手续予以注销或迁移，影响房屋继续出租，造成出租人损失。对此情况，一般要考虑当地工商部门的实际情况，如果承租人未注销工商登记手续的行为确实影响出租人继续出租房屋，影响出租人权利实现的，承租人应承担相应的违约责任。
来源：问律 | 审判研究
整理：中原大咖
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